Il contenuto del compromesso
25 Ottobre 2014
fonte: Guida per il Cittadino - Consiglio Nazionale del Notariato.
Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge. Di conseguenza, più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel modo più preciso.
Anche per questo motivo, il contratto preliminare dovrà contenere tutte le clausole
di un contratto di vendita, completo ed efficace.
Gli aspetti da considerare sono tanti. Proviamo ad elencare i più importanti.
Gli elementi principali della vendita
Il preliminare dovrà senz’altro indicare gli elementi principali
10 della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo 11
e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). La casa dovrà essere inoltre indicata con i dati del Catasto.
È fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità (3).
È consigliabile, proprio per evitare incertezze sull'oggetto del contratto (oltre che per i motivi di cui si dirà qui di seguito), procedere all'identificazione dei beni anche allegandal contratto preliminare le planimetrie catastali degli immobili in vendita.
Dal 1° luglio 2010, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la commerciabilità dei fabbricati è subordinata anche all’attestazione, resa in atto dalla parte o con apposita relazione tecnica, di conformità dei dati e delle planimetrie catastali depositate in catasto allo stato di fatto. Tale disciplina, peraltro, si applica solo agli atti traslativi e divisionali e non anche ai contratti preliminari; ciononostante, la “regolarità catastale” è una circostanza che non può essere ignorata nella stipula del contratto preliminare, dato che inciderà sulla possibilità di dare, poi, adempimento al preliminare stesso.
Di conseguenza, sarà quanto mai opportuno far risultare dal preliminare per la compravendita di un fabbricato quanto prescrive la normativa vigente per il rogito definitivo, ossia:
• l’identificativo catastale
• il riferimento alle planimetrie catastali
• la dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (ovvero, in sua sostituzione, l’attestazione del tecnico abilitato).
Se invece si dovesse accertare una situazione di “irregolarità catastale” il promittente venditore avrà l'obbligo di procedere alla regolarizzazione prima della data della stipula del contratto definitivo.
La verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli
La prima e più importante verifica da fare – allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l’atto di compravendita – è quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. Bisogna verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.
Con questa verifica si controlla l'eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell’acquirente).
La regolarità edilizia
È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa: se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora.
I rapporti condominiali
Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non anco- ra pagate dal venditore.
A seguito delle recenti modifiche della disciplina sul condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220), l’amministratore di condominio ha l’obbligo di:
• allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee;
• rilasciare al condomino che ne faccia richiesta atte- stazione dello stato dei pagamenti degli oneri con- dominiali e delle eventuali liti in corso.
La certificazione energetica
Il D.L. 4 giugno 2013 n. 63 ha totalmente innovato la disciplina in materia di certificazione energetica applicabile alle trattative di vendita e di conseguenza anche al preliminare.
L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche per la stipula di un preliminare di vendita. Infatti, in base alle norme ora in vigore, il proprietario deve, in ogni caso, rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime (e quindi quanto meno alla stipula del preliminare, che segna la conclusione delle trattative).
...le altre verifiche
Già al momento della predisposizione del preliminare deve essere verificata la sussistenza di tutte le altre condizioni per un valido, efficace, compiuto e sicuro trasferimento di proprietà di un immobile.
Proviamo a elencare le ulteriori verifiche, senza pretesa di completezza:
• verifiche inerenti il regime patrimoniale delle partii;
• verifiche inerenti la capacità giuridica e di agire delle parti (ad esempio nel caso di minori, interdetti, stranieri, enti);
• verifiche inerenti la conformità degli impianti (eletttrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza;
• verifiche del rispetto delle normative che prescrivono specifiche modalità costruttive (ad esempio le normative in materia antisismica);
• verifiche inerenti la specifica disciplina prevista per i preliminari di immobili da costruire (4) (fideiussione, polizza assicurativa decennale indennitaria, etc., descritte più avanti);
• verifiche inerenti eventuali vincoli urbanistici gravanti sui terreni (ad esempio terreni soggetti a Piano Urbanistico Attuativo o disciplinati da apposite convenzioni urbanistiche);
• verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sugli immobili;
• verifiche inerenti eventuali prelazioni convenzionali o legali;
• verifiche sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica (spesso per tali alloggi la legge o le convenzioni originarie pongono vincoli o limitazioni alla commerciabilità; va anche individua - o il diritto oggetto di cessione se piena proprietà o proprietà superficiaria);
• verifiche sulle garanzie per vizi in relazione allo stato di conservazione degli immobili da trasferire;
• verifiche sulla consegna dei beni (anticipata, ovvero al rogito definitivo, oppure differita);
• verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimento (assoggettabilità ad I.V.A., eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, altro).