Torna alle notizie

La tutela nella compravendita di un immobile da costruire

fonte: Guida per il Cittadino - Consiglio Nazionale del Notariato

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (di seguito denominato anche “d.lgs”) prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione(G) a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Lo scopo della nuova normativa è, evidentemente, quello di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (G) (quando cioè il costruttore venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa). 

In sostanza, se si verifica una delle situazioni di crisi del costruttore sopra indicate, l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili, si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione o all’altro intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.

In realtà il decreto legislativo 122/2005 non si limita a disciplinare la sola garanzia fideiussoria ma introduce nel nostro ordinamento un “pacchetto articolato di tutele” a favore dell’acquirente di immobile da costruire.

Tale pacchetto, oltre all’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria, comprende:

- l’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimentodegli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o 5parziale o da gravi difetti costruttivi; 

- l’obbligo di adeguare il contratto preliminare, o qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà a una persona fisica, a un contenuto “minimo” fissato dal legislatore;

- la previsione di una procedura alternativa per il frazionamento del mutuoe della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta;

- il divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo, o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo;

- il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;

l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili che l’acquirente (o suoi parenti e affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo” da valutarsi alla data della stipula del preliminare;

- la possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto; 

- l’istituzione, presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, di un Fondo di Solidarietà – finanziato con le fideiussioni – diretto ad assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti immobiliari che si siano verificati tra dicembre 1993 e giugno 2005, data di emanazione della nuova normativa. Il termine per la presentazione delle domande di accesso al Fondo di Solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, ai sensi dell’art. 18 del d.lgs 122 del 20 giugno 2005 e successive modifiche, è scaduto il 30 giugno 2008. 

La nuova disciplina di tutela trova applicazione solo a queste condizioni:

a) che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tu- telati i soci delle cooperative.

b) deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di cstruire” ma dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.”

Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato, la nuova disciplina si applica a fabbricati di tipo residenziale, commerciale, produttivo, direzionale e altri ancora.
A questo principio esistono due eccezioni.

Il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva, e l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili trasferiti “a giusto prezzo”, si applicano solo a fabbricati a destinazione residenziale, che l’acquirente si impegni ad adibire o abbia già adibito ad abitazione principale propria o di parenti prossimi. 

Entrata in vigore della nuova normativa

Il decreto legislativo è entrato in vigore il 21 luglio 2005.
L’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria e l’obbligo sempre a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale si applicano a partire dal 21 luglio 2005 ma con esclusione dei contratti aventi per oggetto immobili per i quali il permesso di costruire o comunque il provvedimento abilitativo sia stato richiesto prima del 21 luglio 2005.

Operatività delle tutele previste dal d.lgs 122/2005

Le tutele a favore dell’acquirente di un immobile da costruire sono destinate a operare in diversi momenti:

10 a) al momento della stipula del preliminare:
- l’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione (la cui efficacia è destinata a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene);

- l’obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge.

b) dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo:

-  la facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo;

-  l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento.

c) all’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà:

- l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.

d) dopo la stipula dell’atto definitivo:

- il diritto di prelazione;

- l’esclusione della revocatoria fallimentare.

Questa Guida si sofferma soprattutto sulle due tutele destinate a operare nel momento di stipula di un preliminare, ossia:

-  la garanzia fideiussoria;

-  l’obbligo di conformare il contratto al contenuto del decreto legislativo. 


ho la persona giusta
per la tua casa!
Fabio Perugini

Fabio Perugini

0432-1794023