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Acquisto sicuro: la trascrizione del preliminare

fonte: Guida per il Cittadino - Consiglio Nazionale del Notariato.

L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti.
Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:

• potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
• potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedereil risarcimento dei danni.

Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione). C’è comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare (1), per la quale è necessario l’intervento del notaio.

Perché trascrivere il preliminare

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempi- mento del contratto preliminare. Infatti la norma (2) riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale ina- dempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.

Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

Pertanto se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è opportuno trascrivere il preliminare. In caso contrario le parti -  in particolare l’acquirente – potranno correre maggiori rischi. 

Quando trascrivere un preliminare

Sarà tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia:

• quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà tra- scorrere tra la data di stipula del preliminare e la da- ta di stipula del contratto definitivo;
• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;

• quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).

In cosa consiste la trascrizione del preliminare

La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.

La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.

Quanto costa la trascrizione del preliminare

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che, a prescindere dalla trascrizione, l'imposta di registro va sempre corrisposta (per le modalità di tassazione vedi il capitolo "La registra- zione"), dovranno essere versati inoltre:

  • -  l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 200,00 euro);

  • -  i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35,00 euro);

  • -  l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione. Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest'ultimo atto, poiché il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine ri- chiesti già in occasione del preliminare).

    A titolo puramente esemplificativo, si riportano in dettaglio i costi che l'acquirente dovrebbe sostenere per un preliminare di compravendita di immobile per atto notarile con conseguente trascrizione, nell'ipotesi che il successivo atto definitivo di trasfe- rimento sia predisposto dallo stesso notaio che ha stipulato il preliminare.

    Si suppone un prezzo di acquisto di 300.000 euro, con valore catastale di 63.140,39 euro.
    Il compenso per il solo contratto definitivo di vendita sarà all’in- circa di 2.500 euro.

    Il compenso complessivo per il preliminare e successivo atto di vendita sarà di circa 3.200 euro.
    Di questi 1.500 euro da versare al momento del preliminare e 1.700 euro al momento dell'acquisto.

    Con un costo aggiuntivo di circa 700 euro quindi si ottie- ne una tutela piena ed effettiva.

    Ipotizziamo per completezza un secondo caso dove il prezzo di acquisto sia di 140.000 euro, con valore catastale di 50.941,28 euro. 

    Per il solo contratto definitivo di vendita, l’onorario notarile ammonterà indicativamente attorno ai 2.000 euro.
    Il compenso complessivo per il preliminare e successivo atto di ven- dita sarà all’incirca di 2.600 euro, di cui 1.200 euro da versare alla firma del preliminare e 1.400 euro al momento dell’acquisto. Anche in questo caso quindi, con un costo aggiuntivo di circa 600 euro si ottiene una tutela piena ed effettiva.

    Va ricordato inoltre che, se si tratta di compravendita tra privati con il sistema del prezzo valore, l'onorario sarà ridotto del 30%. 

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Fabio Perugini

Fabio Perugini

0432-1794023