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Acquisto di un immobile in costruzione

Fonte sito:www.laleggepertutti.it

L’acquirente di un immobile in costruzione o ancora da costruire, data la rischiosità di tale acquisto per l’impossibilità di prevedere, per esempio, un futuro fallimento del costruttore, riceve dalla legge [1] una serie di tutele. Queste ultime, che a breve si vedranno, si applicano solo quando sussistono i seguenti presupposti essenziali:

- il venditore deve essere un costruttore oppure una cooperativa edilizia [2];

- l’acquirente deve essere una persona fisica [3];

- l’immobile deve essere ancora da costruire o deve ancora essere ultimato (ma deve essere già stato richiesto il permesso di costruire).

Secondo la dottrina sono immobili da costruire anche quelli da ristrutturare nelle seguenti ipotesi:

a) quando la ristrutturazione prevede la demolizione del preesistente fabbricato (in tal caso, infatti, il fabbricato da ristrutturare è un bene futuro indipendentemente dalla qualificazione urbanistica dell’intervento edilizio);

b) nel caso di ristrutturazione c.d. maggiore, rivolta cioè a trasformare l’organismo edilizio mediante un insieme di opere che possono portare a un organismo diverso, in tutto o in parte, dal precedente, e che comportano aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, o che comportino mutamenti della destinazione d’uso. Deve trattarsi, quindi, di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria trasformazione dell’edificio preesistente.

 

Le tutele per l’acquirente si applicano per qualsiasi tipologia di immobile da costruire e quindi non solo fabbricati residenziali, ma anche uffici, locali commerciali ecc.

Tuttavia, l’acquirente di un immobile residenziale, qualora questo sia già divenuto l’abitazione principale, ha una tutela in più:

1) il diritto di prelazione nel caso di vendita all’asta dell’immobile quando un creditore del costruttore avvii nei confronti di questi una procedura di esecuzione forzata (v. dopo);

2) non subisce gli effetti della revocatoria fallimentare in caso di fallimento del costruttore (v. dopo).

 

Vediamo nel dettaglio quali sono le specifiche forme di garanzia predisposte a tutela dell’acquirente di un immobile “su carta”.

 

Contenuto del contratto preliminare

Nell’acquisto di immobili non ancora realizzati il contratto preliminare acquista un’importanza primaria in quanto identifica l’edificio e le caratteristiche materiali e tecniche che il costruttore si impegna a rispettare. Quest’ultimo è, dunque, tenuto a sottoporre all’acquirente un contratto che indichi in maniera dettagliata gli elementi principali della compravendita.

 

Il preliminare deve contenere:

1) le parti (venditore e acquirente): a tal fine le perone fisiche saranno identificate tramite le loro generalità, il codice fiscale e il regime patrimoniale (in caso di coniugi); le società o associazioni dovranno essere identificate tramite la loro denominazione, la ragione sociale, il codice fiscale/partita IVA, e i nomi dei rappresentanti legali;

 

2) l’immobile oggetto del contratto e i suoi accessori: dato che l’immobile non è stato ancora realizzato è impensabile che esso venga descritto nel modo più dettagliato possibile; è tuttavia opportuno allegare il progetto in base al quale è stato rilasciato il permesso di costruire, il capitolato dei lavori che si andranno ad eseguire con l’indicazione delle pertinenze, dei materiali utilizzati e delle rifiniture personalizzate richieste espressamente dalle parti. Ciò è indispensabile per evitare contestazioni al momento della consegna del bene ultimato.

Stipulato il preliminare che descrive l’immobile e le sue caratteristiche tecniche e costruttive, le parti possono apportare varianti, arrivando sino alla sostituzione dell’immobile da trasferire. Ad esempio, possono convenire che, anziché l’appartamento al secondo piano, oggetto di vendita debba essere il corrispondente appartamento al terzo piano, identico al primo per consistenza e finiture. Per varianti di così vasta portata, però, le parti dovranno anche procedere alla:

- stipula di un atto integrativo o di un nuovo preliminare in sostituzione di quello precedente;

- integrazione o sostituzione in misura corrispondente alla fideiussione.

Spesso nel preliminare si dà indicazione del regolamento condominiale predisposto dal costruttore e accettato dal singolo condomino con la stipula del contratto.

 

3) gli estremi del permesso di costruire;

 

4) le caratteristiche tecniche della costruzione (comprensiva di della struttura, degli infissi e degli impianti): a tal fine si rende necessaria l’allegazione di una relazione tecnica che riporti le caratteristiche dell’edificio in costruzione, ferma restando la possibilità per le parti, nel corso dell’esecuzione dell’opera, di apportare delle modifiche a integrazione del contratto stesso;

 

5) indicazione di convenzioni urbanistiche stipulate per poter costruire e dei relativi vincoli: nell’ambito per esempio di un piano di lottizzazione di iniziativa privata o di un piano di recupero è necessario indicare i vincoli di destinazione di alcune parti dell’immobile stesso. Ad esempio, si devono riportare la convenzione di attuazione di un Piano di lottizzazione di iniziativa privata o di attuazione di un Piano di recupero, con l’indicazione anche di tutti i vincoli discendenti da queste convenzioni, quali l’obbligo di cessione di aree destinate a standard, vincoli o servitù di uso pubblico, divieti di destinazione d’uso e simili;

 

6) il termine entro il quale l’immobile dovrà essere ultimato e consegnato all’acquirente: oltre al termine massimo di completamento dell’opera, il contratto deve indicare termini correlati alle varie fasi di lavorazione.

Si devono quindi precisare anche i termini relativi ai c.d. stati di avanzamento lavori a cui, nella prassi, è spesso collegato l’obbligo di versare degli acconti di prezzo da parte del promissario acquirente.

Anche se la legge non lo prescrive è opportuno indicare anche il termine massimo previsto per la stipula del definitivo di compravendita.

 

7) il prezzo complessivo della compravendita: oltre alla quantificazione complessiva del prezzo, occorre inserire nel preliminare le modalità e i tempi di pagamento (con indicazione dei versamenti in acconto sul prezzo finale).

Il contratto, in particolare, deve specificare:

- l’importo, da corrispondere in denaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo;

- i termini per il pagamento. Ad esempio si devono indicare gli eventuali termini per pagare i vari acconti di prezzo sino al pagamento a saldo; quest’ultimo termine normalmente coincide con il momento del completamento dei lavori e per la stipula del definitivo;

- l’importo di eventuali somme versate a titolo di caparra (confirmatoria o penitenziale);

- le modalità di pagamento, e cioè se il prezzo debba essere corrisposto in denaro o con altre modalità. Un esempio, abbastanza ricorrente nella pratica, è quello del costruttore che acquista un’area edificabile senza pagare il prezzo e stipula un preliminare con cui si obbliga a cedere al promissario-acquirente una porzione del fabbricato da realizzare sull’area venduta, il cui prezzo sarà pagato mediante compensazione con il debito che il costruttore ha verso il promissario acquirente per il pagamento dell’area;

- le modalità di esecuzione dei pagamenti. La legge impone che il prezzo sia pagato con bonifici bancari, oppure con versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dal promittente venditore e allo stesso intestati oppure, infine, con altre forme che siano in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento.

 

Se il termine per il pagamento a saldo è:

- anteriore al termine per il definitivo, dovrà essere garantito dalla fideiussione che, come detto, deve garantire tutte le somme versate fino alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà;

- posteriore al suddetto termine, con l’obbligo del costruttore – promittente venditore di concedere al promissario acquirente, alla stipula del definitivo, la corrispondente dilazione del pagamento, dovranno essere specificati sia i termini della dilazione post-definitivo (cioè in quante rate dovrà essere pagato il saldo e a quali scadenze, se debbono essere corrisposti interessi ed eventualmente in che misura) sia le garanzie che dovranno assistere tale dilazione di pagamento, salvo che il promittente venditore rinunci a qualsiasi garanzia.

 

 

8) gli estremi della fideiussione che il costruttore è tenuto a rilasciare all’acquirente (vedi più avanti);

 

9) l’esistenza di eventuali ipoteche o vincoli pregiudizievoli per l’acquirente: il preliminare, nell’identificare l’immobile, deve anche indicare il suo stato di diritto indicando l’iscrizione di ipoteche o trascrizioni di sequestri, domande giudiziali, servitù ecc. Il venditore deve anche chiarire i propri obblighi in merito a tali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e il tempo del loro adempimento (cioè se prima o dopo il contratto definitivo di compravendita).

 

La corretta indicazione di tutti gli elementi sopra elencati è utile a entrambe le parti: all’acquirente in quanto viene messo a conoscenza di tutte le informazioni necessarie sull’immobile e determinanti nella scelta di concludere o meno il contratto di compravendita; per il venditore/costruttore per evitare contestazioni relative ad aspetti del contratto che non sono stati chiariti fin dall’inizio.

 

10) Ipoteche o trascrizioni sull’immobile.  

Il contratto deve specificare se esistono ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile (ad esempio: pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbanistici). In tal caso si deve specificare il relativo ammontare, il soggetto a favore del quale risultano e il titolo da cui derivano.

 

Il preliminare deve anche specificare gli obblighi del costruttore connessi alle iscrizioni e trascrizioni e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita. Per la disciplina sul frazionamento del mutuo originariamente stipulato dal costruttore e della relativa ipoteca v. n. 1391 e s.

 

Ad esempio si devono indicare gli estremi:

- delle ipoteche iscritte: dati di iscrizione presso i Registri immobiliari, creditore a favore del quale risulta iscritta l’ipoteca, titolo in base al quale si è proceduto all’iscrizione, l’importo del credito garantito e dell’ipoteca iscritta;

- delle trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo: dati di trascrizione presso i Registri immobiliari, soggetto a cui favore è effettuata la trascrizione, titolo in base si è preceduto alla trascrizione, l’importo del credito per cui si procede, come ad esempio nel caso di pignoramento, contenuto della trascrizione e vincoli che ne derivano, come ad esempio nel caso di una servitù.

 

Fideiussione obbligatoria

La legge prevede che i versamenti eseguiti dall’acquirente debbano essere garantiti dal costruttore attraverso una fideiussione.Quest’ultima deve essere obbligatoriamente attivata e consegnata all’acquirente al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita.

In mancanza, il contratto è comunque valido se la garanzia è stata di fatto rilasciata.

 

La fideiussione garantisce all’acquirente la restituzione di tutto quanto egli abbia versato o verserà, oltre agli interessi, prima dell’acquisto dell’immobile nel caso in cui il costruttore si venga a trovare in una situazione di crisi (cioè fallimento del costruttore o pignoramento dell’immobile o del terreno sul quale esso è stato costruito).

 

La fideiussione può essere rilasciata solo da banche, assicurazioni e intermediari finanziari. Se rilasciata da soggetti diversi, si considera come non prestata con conseguente nullità del contratto preliminare.

 

Per quanto riguarda la polizza assicurativa, la mancata consegna non è specificamente sanzionata dalla legge: l’acquirente potrà, pertanto, in primo luogo intimare l’adempimento e il conseguente rilascio del contratto assicurativo; quindi, in caso di esito negativo, egli potrà agire per la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento del venditore, e per il risarcimento dei danni provocati.

 

Diritto di prelazione

L’acquirente che abbia ottenuto la consegna dell’immobile e lo abbia già adibito ad abitazione principale ha diritto di essere preferito in caso di vendita all’asta dell’immobile stesso nell’ambito di una procedura esecutiva contro il costruttore.

Si tratta del diritto di prelazione previsto dalla legge al fine di tutelare colui che ha stipulato il preliminare ed è già entrato nel possesso dell’immobile pur non avendolo ancora acquistato con contratto definitivo.

 

Esenzione dall’azione revocatoria fallimentare

Se il costruttore fallisce ma, nel frattempo, l’acquirente ha già adibito l’immobile a residenza propria o dei propri parenti o affini entro il terzo grado, e il prezzo di vendita è stato “giusto” al momento della stipula del preliminare, il curatore non può esercitare l’azione revocatoria e rendere inefficace l’acquisto dell’immobile.

L’azione revocatoria fallimentare è, infatti, l’azione attraverso la quale il curatore rende inefficaci gli atti di disposizione dei beni del fallito, compiuti entro un determinato periodo prima della dichiarazione di fallimento; ciò al fine di ricomporre il patrimonio del fallito e soddisfare i creditori.

L’esenzione è, dunque, finalizzata ad evitare che chi abbia già acquistato il possesso dell’immobile e lo abbia adibito a residenza, stipulando un preliminare di compravendita, se lo veda togliere a causa del fallimento del costruttore.

 

Polizza assicurativa per i vizi dell’immobile

Il costruttore è tenuto a stipulare una polizza assicurativa che copre i danni conseguenti a vizi del suolo o a gravi difetti della costruzione tali da comportarne la rovina in tutto o in parte [4].

Si tratta della cosiddetta polizza decennale “postuma” che deve essere consegnata non al momento del preliminare (come la fideiussione), bensì al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, del quale costituirà parte integrante.

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Fabio Perugini

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